Alquiler turístico o residencial: ¿qué sale más rentable?

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alquiler málaga

Cada vez es más común alquilar durante largas temporadas viviendas y propiedades que, en principio, estaban pensadas como viviendas de vacaciones. Páginas web como Airbnb o Booking son cada vez más utilizas por usuarios que quieren pasar un largo periodo de alquiler. Pero, ¿es esto más rentable para los propietarios que un alquiler convencional?

Un estudio realizado por la propia página Airbnb en la ciudad de Barcelona afirma que el 78 % de las casas enteras anunciadas en su web ingresan menos de lo que obtienen de media los “caseros convencionales”.

Este tema es realmente interesantes para aquellos propietarios que desean alquilar su vivienda y dudan si ofertarla como una propiedad vacacional o si, por el contrario, ofertarla durante todo el año como un alquiler a largo plazo.

Joseba Cortázar, portavoz de HomeAway, afirma que, en un principio, los pisos turísticos podrían ser más rentables. Sin embargo, la mayoría de las veces no se tienen en cuenta los gastos de gestión y mantenimiento que supone alquilar una vivienda durante un corto periodo de tiempo. En el caso de que sea el mismo propietario el encargado de gestionar todo esto, sí que será algo más barato, pero si es un agente externo el que lo tramita todo, los beneficios pueden disminuir entre un 15 % y un 25 %.

Otro aspecto a tener en cuenta es el tratamiento fiscal al que están sometidas las viviendas alquiladas tradicionales frente a los alquileres vacacionales. Los ingresos obtenidos de un alquiler tradicional pueden llegar a deducirse un 20 % y tributan entre un 21 % y 25 %. En cambio, las viviendas turísticas no disfrutan de ningún tipo de deducciones y el IRPF al que se someten suele situarse entre un 35-40 %.

Entonces, ¿cuántos ingresos tengo que obtener para que mi alquiler vacacional sea igual o más rentable que uno de larga temporada? Asier Pereda, el presidente de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Euskadi, nos da su opinión al respecto. Pongamos como ejemplo una ciudad como San Sebastián; Una vivienda alquilada por larga temporada facturando 12.000 euros netos al año (1.000 euros al mes), para utilizarse como vivienda turística, tendría que obtener unos beneficios netos mínimos de 24.000 euros al año; ¡el doble! Esto supondría alquilar la vivienda vacacional durante, al menos, 160 noches al año y a un precio de 150 euros por noche; unos números que no todos los tipos de viviendas pueden alcanzar.

Si eres propietario de una vivienda en alquiler, tendrás que tener en cuenta algunos factores que influirán en el número de inquilinos al año al que puede aspirar tu vivienda, como la cercanía o lejanía a la costa, las temporadas altas en tu ciudad (si es solo en verano o todo el año), el número de turistas, etc.

Por lo general, si no vives en una ciudad que disfrute de un gran flujo de turistas estivales o donde el turismo sea importante durante todo el año, parece que alquilar tu vivienda con un contrato tradicional de larga duración es la mejor solución para obtener unos mayores ingresos y disfrutar de los beneficios fiscales que un alquiler de este tipo supone.

Si tienes cualquier duda sobre este asunto o cualquier otro relacionado con viviendas o alquiler, recuerda que un gestor administrativo puede asesorarte. Localiza el más cercano a tu zona.

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